新しい住まいのカタチ_中古住宅＋リノベーション その魅力とメリット

中古住宅購入とリノベーションが増加している理由は？中古＋リノベの魅力を事例と併せて解説します。リノベで使える補助金も。

岐阜県で住宅に関する事業を展開しているRobinが今回は最近、急増している中古住宅＋リノベーションについて解説します。

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株式会社ロビンは岐阜県内に５店舗（高山市・岐阜市・各務原市・大垣市・羽島郡笠松町）を持つ８年連続岐阜県でリフォーム会社ランキングNo.1（リフォーム産業新聞社調べ）の住宅会社です。お近くのロビンはこちらから→各店舗情報

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空き家が増え続けている理由

日本における空き家の数は、 この20年で倍増しています。

総務省が発表している平成30年住宅・土地統計調査の公表では、全国の総住宅数6,242万戸に対し、居住世帯のある住宅は5,365万戸、空き家数はおよそ846万戸（一時健在者、建築中などは除く）。

これらの数値より、全住宅に占める空き家率は13.6%となり、私たちの暮らす岐阜県の空き家率は15.6％と全国平均を上回る率となっています。

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総務省統計局　「平成 30年住宅・土地統計調査結果」概要

https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2018/pdf/g_gaiyou.pdf

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現存する住宅の数が世帯数を上回り空き家が増加している背景には、少子高齢化の進行、低価格な建売住宅の増加などが大きく関わっています。

空き家となった住宅の原因は、相続によるものが半数以上を占めており、空き家の所有者の約4分の1が遠隔地に居住しているというデータもあります。相続による子の所有、親の所有のまま高齢者住宅や老人ホームなどに転居しているなど、空き家にせざるを得ない現状が見受けられます。また、売却の手間や労力をかけたくない、建物を壊すと固定資産税が高くなる、解体費用をかけたくないといった等が、空き家を手放せない理由にあげられています。

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国土交通省　空き家等の現状について　

https://www.mlit.go.jp/common/001172930.pdf

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建売住宅など、安くて即入居できる手軽さは物件購入者にとってニーズに合ったものとも言えます。しかし、その一方、居住する人が居なくなった住居は活用されずに増え続け、建物の倒壊の危険や街の景観を損なうなど社会問題にもなっています。

グラフ：世帯数と住宅総戸数の差が空き家数。倍増していることがわかります。

中古住宅+リノベーションの魅力

空き家の増加を解消するとともに、浅い築年数で家を建て替えるスクラップ＆ビルドを繰り返すのではなく、耐震性や省エネ性などを向上させた優良な住宅のストックを増やすことを目標に、国、自治体による支援制度や、企業の取り組みが増えています。

「いいものを作って、きちんと手入れして、長く使う」社会に

「いいものを作って、きちんと手入れして、長く使う」社会に移行することが重要であると、2015年国による「空き家対策特別措置法」が施行されるとともに、国や自治体において、既存住宅流通・リフォーム市場の環境整備や支援制度が進められています。耐震性や省エネ性などを向上する制度「長期優良住宅化リフォーム推進事業」や、「断熱リノベ」、「空き家改修補助金」など、補助金制度での支援も充実しています。制度による補助金の紹介は後ほど。

また、近年関心が高まっている「SDGｓ」の17のゴール・169のターゲットのうち目標⑪「住み続けられるまちづくり」、目標⑫「つくる責任、つかう責任」に空き家対策や中古住宅リノベーションは大きく関わっていると考えられます。

※持続可能な開発目標（SDGs）とは、2000年に策定されたミレニアム開発目標（MDGs）の後継として、2015年国連で開かれたサミットの中で持続可能な世界を実現するための17のゴール・169のターゲットから構成された、先進国と途上国が一丸となって達成すべき事項として制定された目標のこと。2016年から2030年までの国際目標として、貧困や飢餓、気候変動といった問題から、エネルギー問題、働きがいや不平等をなくすなど、21世紀の世界が抱える課題を身近な問題とも絡め誰もが取り組める目標として掲げられています

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日本ユニセフ協会

→https://www.unicef.or.jp/kodomo/sdgs/about/

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新築・リノベーション・リフォームを業として営む私たちにとって、「SDGs」の目標項目「住み続けられるまちづくり」「つくる責任、つかう責任」は、使命として取り組んでいます。「SDGs」のゴール、ターゲット項目を過大解釈するのではなく、会社、個人すべての人が自分自身で何ができるのかを考え、持続・継続可能な形で小さなことでも一つ一つ取り組んで行くことが大切だと考えています。

中古物件購入希望のお客様の中でも、「支援制度」や「良いものを長く使うこと」への関心が高まっており、中古住宅+リノベーションの需要は年々増加しています。

新築より費用が安い

中古住宅＋リノベの魅力としては、やはり新築を建てるよりも費用が安くすむというところ。新築で購入するには高額で予算オーバーとなりそうな有名ハウスメーカーの家や、部屋数を多くとった広い家など、手の届く価格で購入が可能になります。築年数にもよりますが、リフォーム資金と合わせても、同等の新築を建てるより予算は少なく済むことが多いです。

また、住宅ローンも購入費用とリフォーム費用を併せて組むこともでき、ローン控除なども利用可能です。

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コラム　リフォームローンと住宅ローンを徹底比較！

https://www.e-robin.com/renovationblog/mortgages-and-remodeling-loans/

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建物が繋ぐ縁

中古物件の案内をしている不動産部のスタッフより、このようなエピソードを聞きました。

購入希望の方を案内する際に、空き家となっている建物の売り主様が同席することは、コロナの時期もあり最近は少なくなってきています。しかし、その売り主様は、立会の際に家を建てたときの経緯や、壊れた箇所、以前にリフォームした箇所などを丁寧に説明をしてくださる方でした。

「売主さんが、大切に使ってきた家だとわかる説明でした。購入したいと思います。」と即答いただきました。縁があって繋がった売り主様、買主様双方の「家を大切に使いたい」という気持ちが通じあう瞬間に立ち会えたことに嬉しく感じました。

中古住宅+リノベーションの魅力のひとつだと感じる嬉しい出来事でした。

中古住宅購入+補助金利用で賢くリノベーション【施工事例】　　

中古住宅購入+リフォームで「岐阜市空き家改修補助金」を利用と同時に、断熱性能の高いサッシへの入替や壁の断熱材を一新することで、住宅性能向上を対象とした補助金も併用できた住宅の事例です。

R.055　旅行気分！ホテルライクな家【中古住宅リフォーム】 岐阜県岐阜市

→https://www.e-robin.com/works/reform14677/

リノベーション工事内容

◆データ

築年数44年　延床面積52坪

木造2F建て　5LDK

全面改修

（屋根・外壁・内装・水廻り・高断熱窓・断熱材）

利用リフォーム補助金制度　（組み合わせ例）

◆補助金

①岐阜市空き家改修補助金

②断熱リノベ

③エコポイント（グリーン住宅ポイント）

④浄化槽の補助金交付制度

◆減税制度

⑤省エネ改修　ローン型減税（所得税）

⑥省エネ改修促進税制（固定資産税）

初めは、新築、中古物件の両面から物件をお探し中の施主様でした。お子様の学区や広さなどの条件にぴったりあった中古物件と出会い、リノベーションして住み替えをする計画となりました。ご家族の生活に合った間取りを計画するのはもちろん、ご夫婦こだわりのインテリアにするため素材や色味などにこだわってプランニングしました。また、ダイニングに設けた吹抜け階段の西側からは夕方でも光が入り明るく過ごすことができるように小窓を設置。壁には断熱材もしっかり施し、機能性、デザイン性を兼ね備えた、明るく洗練された空間に生まれ変わりました。

お客様の声です

「最初は新築も考えていましたが、リフォームで様々な補助金を利用することで予算内でやりたい事を叶えることができました。

特にこだわったのはオーダーで細部まで仕様を決めていったキッチン、奥にはパントリーを設けてキッチン周りがいつもスッキリ保てるように設計してもらえました。

色々と細かく打ち合わせをしてもらえたおかげでこだわりを実現することができ本当に良かったと思っています。

外に出かけられない時期だからこそ自宅で快適に過ごすことができて嬉しいです。」

補助金・減税制度は組み合わせて併用可能

中古物件購入やリフォームに利用できる補助金は、原則として国からの補助金同士は併用不可ですが、自治体主体の異なる補助金制度の場合それぞれに利用する形で併用することができます。制度にあった対象工事を上手く組み合わせて活用すると良いでしょう。

長期優良住宅化リフォーム推進事業

国土交通省による住宅性能向上リフォーム推進事業です。

良質な住宅ストックの形成や、子育てしやすい生活環境の整備等を図るため、既存住宅の長寿命化や省エネ化等に資する性能向上リフォームや子育て世帯向け改修に対する支援を行うための補助金です。建物の資産価値も維持･向上できます。

【対象となる建物・工事】

・インスペクションを行うこと、維持保全計画及びリフォームの履歴を作成すること。

・劣化対策、耐震性（新耐震基準適合等）、省エネルギー対策性能基準を満たすこと。

①性能向上に資するリフォーム工事　（上記の性能基準を満たす為の工事）

②三世代同居対応改修工事

③子育て世帯向け改修工事

④防災性・レジリエンス性の向上改修工事

のうち一つ以上行うこと。

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インスペクションとは？

インスペクションとは、目視や計測などにより、建物の劣化・不具合が発生していないかを調べる「建物状況調査」です。長期優良住宅化リフォーム補助金では、工事前のインスペクションの実施が必須項目となります。インスペクションを行う専門家は、「既存住宅状況調査技術者」（Robin建築士が登録しています）のみとなっています。

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【主な調査項目】

・構造耐力上主要な部分にかかるもの　（柱、基礎）

・雨水の侵入を防止する部分にかかるもの　（屋根・軒裏）

・給排水菅路　（水漏れ、排水不良の確認）

・白蟻対策が必要かどうか　等

目視・動作確認・計測による検査、項目は60項目以上

インスペクションにより指摘された部分は、補助金対象の工事となります。

【補助金額】

・ 補助率　１／３　（補助対象リフォーム工事費の合計の1/3が補助金額）

・ 補助限度額　（住宅性能に応じて3段階）

◆評価基準型　　100万円/戸　（150万円/戸）

長期優良住宅（増改築）認定を取得しないものの、一定の性能向上が認められる

◆認定長期優良住宅型　　200万円/戸　（250万円/戸）

長期優良住宅（増改築）認定を取得（フルリフォーム、スケルトンリフォームなど）

◆高度省エネルギー型　　250万円/戸　（300万円/戸）

長期優良住宅（増改築）認定を取得＋省エネルギー性能を高めた場合

※（ ）内の補助限度額は「三世代同居対応改修工事を実施する」、「若者・子育て世帯が工事を実施する」、又は「既存住宅購入者が工事を実施する」場合　補助限度額に50万円加算となります。

 

住宅耐震補強工事費補助金

震災の経験から、住宅をはじめ建築物等の地震被害の軽減を図るため耐震化対策を推進する事業です。建築物等耐震化促進に伴う補助事業には、国の社会資本整備総合交付金等を活用し、県、市町村と連携して実施されています。

※令和3年度の受付は10/29まで

【対象者】

耐震補強をする住宅の所有者、居住者

【対象となる住宅】

①昭和56年5月31日以前に着工された木造住宅

②事前に実施した耐震診断の結果、構造評点が1.0未満と診断された住宅

③岐阜県木造住宅耐震相談士により設計及び工事監理がされる耐震補強工事

④改修後の評点が1.0または、0.7以上となる耐震改修工事となること。

【補助金額】

※市町村により異なります。詳しくは各市町村HP等でご確認ください

（例）岐阜市

補助対象となる耐震補強工事費が　

120万円以下　工事費×61.5%

120万円超え　工事費×11.5%＋一律60万円　

補助金限度額

評点が1.0以上となる補強　最大101万9千円

評点が0.7以上となる補強　最大84万円

 

断熱リノベ　既存住宅における断熱リフォーム支援事業

国の補助金である「既存住宅における断熱リフォーム支援事業」です。二酸化炭素排出抑制対策事業費等補助金として、断熱対策を施した工事に対して補助金が交付されます。

※令和3年度の受付は10/25まで

【戸建て住宅の場合　対象工事】

・自己所有または、所有予定者の住宅　

・省エネ効果　15％以上が見込まれる改修率を満たす高性能建材（断熱材、窓、ガラス）を用いた既存住宅の断熱リフォーム

・家庭用蓄電システム、家庭用蓄熱設備、熱交換型換気設備等の設置

【補助金額】

・補助上限　120万円

・家庭用蓄電システム　20万円

・家庭用蓄熱設備　5万円

・熱交換型換気設備等の設置　5万円

内窓の設置、複層ガラスへの交換など、窓のリフォームだけでも利用できます。

中古住宅＋リノベで使える減税制度

所得税控除

リフォーム工事による所得税の控除には、①投資型減税、②ローン型減税、③住宅ローン減税という3種類の制度があります。減税の対象は、耐震、バリアフリー、省エネ、同居対応、長期優良住宅化リフォームとその他の一定の要件を満たした増改築等工事です。

①投資型減税（リフォームローンの利用有無にかかわらず利用可能）

控除期間　　1年　改修工事を完了した年のみ

最大控除額　　20万円（バリアフリーリフォーム）

　 　　　　　　　　25万円～50万円（耐震・省エネ・同居対応・長期優良住宅化リフォーム）

②ローン型減税（償還期間5年以上のリフォームローンの場合）

控除期間　　改修工事を完了した年から5年　

最大控除額　　62.5万円（バリアフリーリフォーム・省エネ・同居対応・長期優良住宅化リフォーム）

（12.5万円／年 × 5年間）

③住宅ローン減税（償還期間10年以上のリフォームローンの場合）

控除期間　　改修工事を完了した年から10年　

最大控除額　400万円（4000万円×1% ／年×10年間）　

※住宅ローン減税は、中古住宅を取得した費用にも、住宅借入金等特別控除の適用を受けることができます。しかし、減税を受ける住宅には以下の要件を満たすこと。

・取得の日以前20年以内に建築された建物であること

（マンションなどの耐火建築物については25年）

・現行の耐震基準を有していること

（新耐震基準適合証明書がある、瑕疵保険に加入など）

・増改築は工事費が100万円を越えるものであること　等

他のリフォーム減税制度との併用は不可です。

固定資産税控除

適用要件を満たすリフォームを行った場合、市区町村等に申告手続きを行うと当該家屋に係る固定資産税の減額を受けられます。

減税期間：　1年間　工事完了年の翌年度分

申告期間：　工事完了後３ヶ月以内

まとめ

中古住宅+リノベの魅力は、新築にくらべ価格が抑えられる、良質な家が安く購入できる、国や自治体の支援が充実しているといったことが挙げられます。

リフォーム会社の私たちにとって、「いいものを作って、きちんと手入れして、長く使う」社会にしていくことや、リノベーションの技術と提供は、これからの時代に大切なことと捉えて日々取り組んでいます。様々な世代の方にとって、価格は抑え、良質な住まいを届けられるようこれからも精進してまいります。

（岡田尚子）

 

事例

R.055　旅行気分！ホテルライクな家【中古住宅リフォーム】 岐阜県岐阜市

https://www.e-robin.com/works/reform14677/

参考・引用元

総務省統計局　「平成 30年住宅・土地統計調査結果」概要

https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2018/pdf/g_gaiyou.pdf

国土交通省　空き家等の現状について　

https://www.mlit.go.jp/common/001172930.pdf

国土交通省　空家等対策の推進に関する特別措置法（平成 26 年法律第 127 号）の概要

https://www.mlit.go.jp/common/001080534.pdf

公益財団法人北海道環境財団　補助事業部　既存住宅における断熱リフォーム支援事業

http://www.heco-hojo.jp/yR03/danref/doc/danref_pamphlet.pdf

岐阜県　木造住宅に係る木造住宅耐震診断事業

https://www.pref.gifu.lg.jp/page/807.html

長期優良住宅化リフォーム推進事業

https://www.kenken.go.jp/chouki_r/