戸建のリノベーション（フルリフォーム）を賢く進める方法 費用相場や施工事例

『家を全面的に改修したい』と情報を集めようとすると、色々な表現を耳にします。リノベーション、フルリフォーム、全面リフォーム、全面改装などですね。

　ぶっちゃけ発信側（私たち）がそう言っているだけで、同じ意味だと考えて差し支えありません。違いを分けるとするなら、老朽化した箇所を新しく改装、古いものの取り替えを「リフォーム」、既存の住宅に対して新しい価値観（例えば断熱性を高める、生活スタイルの変化に伴い間取りをガラッと変えてしまうなど）や、新しい機能へ変えてしまうことを「リノベーション」と表現することが一般的です。

　例えば「マンションのリノベした」というのは、限られた空間でまったく違う室内にしたことをいいますし、「家をフルリフォームした」というのは、例えば構造材だけを残して、全てを改装する全面的なリフォームをしたことをさします。

　しかし実際、戸建住宅の場合、機能や性能向上、間取りの変更など、アイデアや工夫が散りばめられていることがほとんどですので、全面的に改装するリフォームをリノベーションと呼んで差し支えはないでしょう。

　いずれにせよ、この表現の違いに大きな意味はありませんが、今回のコラムでは全面的に改装、リフォームしたものも「リノベーション（フルリフォーム）」と統一したいと思います。ではさっそくですが、一戸建て住宅を全面的に改修、修繕、リフォームした場合のリノベーション（フルリフォーム）についてご紹介します。

 

リノベーション（フルリフォーム）って何？どんな工事？

　リノベーション（フルリフォーム）とは、大規模な改装や修繕、取り替えを行う工事のことです。床や内装はもちろん、水まわりの交換、リビング・キッチンの間取り変更、屋根外装、また時には増減築など、要望によっては工事する部位も多くなり、費用や予算オーバーになってしまうケースも少なくありません。

リノベーション（フルリフォーム）のメリット・デメリットは？

リノベーション（フルリフォーム）のメリットは何と言ってもコスト面でしょう。新築だとウッドショックなどの影響で木材全般が値上がりしてそれが消費者にも跳ね返ってきています。特に構造材（柱・梁・土台）などはその影響を大きく受けています。

その点、リノベーション（フルリフォーム）では、構造材をそのまま残すことができればコスト面でメリットが出ます。（一般的に新築より２０％〜３０％は安くなります）

デメリットは築年数によって老朽化が進んでいる場合、補強や住宅性能の向上が必要となります。例えば耐震工事などもそれに当たります。

逆にいえばこのままだと耐震に不安がある場合、リノベーション（フルリフォーム）では思いきった性能向上の工事をすることができるといえます。

フルリフォームの予算の立て方　間違いがちな坪計算価格

どうリフォームするか、何をリノベーション（フルリフォーム）して、何は今回諦めるか？

　情報を集めているとリノベーション（フルリフォーム）の予算について、「坪面積あたりいくら」という記事を目にしますが、実際に現場に役立つかというと「当てはまるケース」と「当てはまらないケース」があり、個人的には９０％は「当てはまらないケース」なのではないかと感じています。

その理由ですが、

築年数による老朽化の度合いの違いで、やるべき工事が同じではない

例えば築２０年の住宅をリノベーション（フルリフォーム）する場合

・土台がシロアリに侵食された箇所が多く、取り替えが必要なケースと、土台が健康な状態でそのまま利用できるケース

・壁内結露の影響で断熱材がダメになっていて、なおかつ壁内のカビや腐食がひどいケースと、壁内の状態が良好で何も手を加えなくていいケース

・屋根からの雨漏れが常態化しているケースと、雨漏れがまったくないケース

特に木造住宅は日に日に劣化をしていきます。地域、陽当たり、地盤の湿気、風当たりなどさまざまな自然要件によっても変化に差があります。

この違いを全て一括りにして「坪いくら」というのは、必ずしも当てはまらないことがお分かりでしょう。

 

優先順位によって、費用をかける比重が変わる

・親子で同居することになった。４０坪の住宅の１階を親世帯、２階を子世帯にしたい

・家族構成が変わった。４０坪の家の室内をバリアフリー仕様にして、水まわりも交換しリフレッシュしたい

・冬は寒く、夏は暑い家をなんとかしたい。４０坪の住宅に全面的に断熱材をセルロースファイバーを充填し、自然素材にあしたった内装デザインにしたい

例えばこの３点だけでも大きく予算は変わります。

　１つ目の親子２世界の場合、１階と２階の間の音の問題をどうクリアするか、また２階に何も水まわりなどがない状態からどのように間取りをかえて水まわりを配置するか。全て２セットが必要になります。４０坪の場合だと８００万円〜１５００万円ほどはかかるでしょうか。

　２つ目の家族構成が変わり、全面バリアフリー化と、水まわりの交換リフォームは４０坪という坪数が広いですが老朽化が深刻ではいとすると価格難易度は高くないといえます。５００万円から８００万円が相場でしょうか。

　３つ目の性能向上のリフォームについては、外周と取り巻く壁にセルロースファイバーを充填するということで、解体費用もかさみます。また自然素材をあしらうということで、設計もフリーな状態で進めることができます。間取りなども大きく変えることになれば工事費はかさみます。１５００万円以上はみていただいた方がいいでしょう。

このように少し例をあげてみても、予算というのは単純な坪面積では計算できないのがフルリフォームの特徴であり、また面白さなのでかもしれません。

リノベーション（フルリフォーム）の賢い進め方は？ここを要チェック！

建築士・設計士に依頼、もしくは建築士・設計士が在籍する会社に依頼をする

　リノベーション（フルリフォーム）では、規模や工事内容によって法的な申請、許可が必要な場合がでてきます。また築年数が古い場合は、換気計画や断熱改修も視野に入れる必要があります。通常のリフォーム会社、工務店、ハウスメーカーには設計士（二級建築士で結構です）が在籍、もしくは在籍していない場合は外注に依頼することになりますが、フルリフォーム（全面リフォーム）を計画する場合は設計士と計画できる環境を選択しましょう。

　もちろん実績がありリノベーション（フルリフォーム）が得意な建築士・設計士、リフォーム会社ならOKです。建築士でも得意不得意があり、コンクリートは得意だけど木造はわからない、構造計算が詳しいが意匠設計は苦手、新築は手がけているがリフォームはやりたくないなど、それぞれ特徴があります。

ホームページ、インスタなどで自分の感性と合いそうなパートナーを選ぶことがフルリフォームの成功の１歩目です。

優先順位を決めると同時に予算帯を把握しておく

　例えばお風呂の取り替えやキッチンリフォームの金額なら手元の現金を支払いに回すという方も多いですが、５００万円や１０００万円以上になるとローンが視野に入ってきます。

手元のお金を使うか、ローンを利用するかは、プロにご相談しながら決めていけばいいと思いますが、ローンの場合はいくらまで借りられるか、返済はどのくらいなら問題ないかのラインを最初におよそ計算しておくことがいいでしょう。

通常はリフォーム会社の担当の営業マン、もしくは資金計画担当の方が相談に乗ってくれますので遠慮なく聞いてください。そうなると「予算はできればこのくらいで、マックスでもいくら」とおよそ掴むことができます。

その金額を今度は予算組みをし、その予算の中でリノベーション（フルリフォーム）を計画するというのは、一番賢い進め方です。やりたい工事、やりたいリフォームをどんどん計画に盛り込み、見積もりをとってみたら「え、まじか」でローンも通らず、、、、というケースを過去、何度か見てきました。

無理をしない範囲での計画が一番ですが、予算の中でメリハリを利かせたプランニングを建築士に依頼しましょう。

補助金や助成金をフル活用する

　該当する地方地自体の補助金、助成金、国が準備している助成金などその時期によって利用できる補助金、助成金が結構あります。

例えば今日現在ですと、こどもみらい住宅支援事業というものは国交相で始まっています。

こどもみらい住宅支援事業　→ 　https://kodomo-mirai.mlit.go.jp/

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こちらのコラムもご覧ください！

最大100万円の補助金制度！こどもみらい住宅支援事業について【2022年度】

Robin 家と暮らしのコラム　補助金・助成金についてまとめ一覧

https://www.e-robin.com/renovationblog/renovation_category/assistance-payment/

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え、こんなのでも出るんだ！というものが意外にあります。お住まいの地方自治体のHP、もしくは担当の営業マンに聞いてみてくださいね。

リノベーション（フルリフォーム）の得意な会社を探す！

　まあ、結論を言ってしまえばリノベーション（フルリフォーム）の得意な会社は以上の項目がすべて実装されており、不安もなくご相談頂けると思います。

しかしHPは素敵な社員があっても、実際はどうなの？とわからないことも多いですよね。そこでプロ目線で「リノベーション（フルリフォーム）を任せてもいい会社」をご紹介します。

社歴が長く、実績が多い会社

社歴が短く、実績がない会社には依頼する場合はしっかりと話しを聞いてください。

追加工事の見積り請求・追加契約の体系、フローがしっかりとしている会社

リフォームで追加工事が頂きません！という会社もあると思いますが、リフォームをしている最中に

「窓も交換してほしいし、サイズも大きくしたい」

「キッチンが意外に広くなったから収納も造作してほしい」

「床下の配管がもうダメっぽいから、ついでに交換してほしい」

といった要望はやはりお金がかかります。

「わかりました。じゃ、工事後に請求しますね」はNGです。

「では追加見積書を出すので、OKなら追加工事契約書の締結をお願いします」これはOKです。

チリも積もれば山となる。細かい依頼や小さな要望でも、集まると意外に大きな金額になることもあります。後からになって、

「はあ？なにこの金額？？」と揉めないように事前に出してもらいましょう。

これは業者さんも悪意があって手順を飛ばしてしまうのではなく、つい要望に応えようと現場を優先してしまうのも後から金額提示になる理由なので、

「これはいくらかかりますか？」と聞いたら、しっかりと提示した後に施工をするフローが整っている会社なら安心です。

保証が長く充実している会社

　リフォームはやってみないとわからないことも多く、こんなはずじゃなかったということもあります。イメージ違いや思い違い、それもリフォームだと思えればいいのですがそうじゃないこともあります。そんな時は素直に担当者にぶつけてみましょう。ダメでも言わずに後で嫌な思いをするのは避けたいですね。

それとは別の話ですが、保証制度が充実している会社の方が後々のメンテナンス対応は安心できると思います。

弊社では（株）ロビンメンテナススという別会社があり、専門に対応をしていますが、１つの基準は保証制度でしょう。

工事保証・・・工事のミスが後々になってわかった場合

設備の故障保証・・・トイレや給湯器の故障の場合

経年劣化の保証・・・あまりにも早すぎる劣化の場合

この３つが保証の主なものになります。メンテナンス対応を含めてご確認させることをお勧めします。

仮設・養生・清掃（クリーニング）がきちんと対応できる会社

　期間が長くなりがちなフルリフォーム。住みながらの場合でも、仮住まいをする場合でもストレスがかかります。そんな時にリフォーム会社で差が出るのが、仮設・養生・清掃です。

事前に仮設はどのまでやるのか、養生はどの程度か、清掃のレベル（クリーニング業者を入れるなど）はどこまでかが明確な会社がお勧めです。

フルリフォームが苦手な会社は、仮設・養生があまり得意ではない印象です。得意ではないというのは、担当者や現場任せになっていて一定のルールがないという意味です。

工事をし引き渡しをするまで長い期間のフルリフォーム。だからこそ仮設・養生・清掃はしっかりと項目に入っているかを確認しましょう。

リノベーション（フルリフォーム）の費用・相場は？

さて、これまでフルリフォームの場合、費用・相場のことと、それに起因するこ事項について説明をしてきました。少しまとめますと、費用に関係するのは以下の３つです

１．築年数と劣化度合い

２．リフレッシュ中心か、それとも増改築を伴うか？

３．機能・性能を向上させる目的があるかどうか？

するべき工事が多くなれば当然、費用はかさみます。また劣化の度合いによって見えない部分からやり直す必要がある場合もあります。現地調査によって判断することになります。

それらの変動要因を加味せず、あくまで相場ですが、以下を参考にしてください。

３５坪フルリフォーム

内装・水まわり交換　３００万円

＋外壁屋根塗装　５００万円

＋間仕切り変更・デザイン変更　８００万円

＋断熱・性能向上・ガラッと変えたい場合　１２００万円〜

あくまで目安です。実際は劣化度合いにより変動しますので、この限りではありません。

この他に引っ越し代、仮住まい、トランクルーム費用、契約書の印紙代などがあります。

フルリフォームの施工事例をご紹介！

R.056　スタイリッシュなLDKに大変身！　岐阜県岐阜市　

https://www.e-robin.com/works/reform14881/

　こちらは昭和40年に新築をし、増築や修理をされて住まわれていたお家です。水回りの老朽化がきっかけで、「今のライフスタイルにあった家にリフォームしたい」と今回ご相談を頂いたオーナー様です。

具体的には、

「お客様を気持ち良く迎え入れられる広い玄関が欲しい」

「リビングを大きくして、シックな雰囲気にしたい」

「水回り設備を以前より良くしたい」といったご要望がありました。

設計はRobin 稲垣さんです。

ダイニングキッチンとリビングを分けていた壁を抜き、一体にする事で約24帖ある広々とした開放的な空間をつくりました。

キッチン左横にはデスクを造りつけワークスペースに、ダイニングテーブルはキッチンと一続きに置けるように計画しています。

床はタイル調のフローリングを使用、LIXILのラシッサDフロアでナチュラルクレイというカラーを使用しています。

モノトーンで色味を統一し、スタイリッシュな雰囲気の空間になりました。建具や巾木等にダークな色を使う事で、空間にメリハリをつけています。

リビングの壁には一部ヘリンボーン柄の壁クロスをアクセントとして使用しました。

設計の声です。

「広い玄関が欲しい」というご要望を叶えるために、玄関隣に位置していた１０帖の洋室を一部減築して玄関に取り込みました。

既存の玄関は薄暗い印象がありましたが、新しく採光窓を設けたり明るいカラーの建材を選ぶことで、ゆったりとお客様をお迎えできる玄関をつくりました。また、玄関位置を変えた事で、従来よりも自然な門扉からのアプローチができました。

まずはご要望にあった広い空間をつくるため壁を抜いてゆとりあるLDKをつくりました。キッチンからはパントリーを経由して、直接水回りにアクセスする事の出来る動線をつくり、毎日の家事をラクに。また、水回り奥に位置する使われていなかった6帖の和室を納戸に作り替え、大容量の収納庫をつくることで、他の部屋もスッキリと広く使うことができます。

ヒアリングを進めていくうちに、上手く活用できていないお部屋が何部屋かあることが分かりましたので、役割を変えてあげることで今のライフスタイルにあったプランをつくりました。」

素敵なフルリフォームの事例ですね。

R.027　存在感と静けさ、大人の和モダンリビング　岐阜県下呂市

https://www.e-robin.com/works/reform9840/

ご両親との将来的な二世帯同居を考えていらっしゃったお施主様。

同居を始められるにあたって、「玄関ホールに吹抜けがあるため寒いし、階段が急で危険」、「LDKの狭さと設備の老朽化」といったお悩みがあったため、リフォームを決意されました。

 

「寒い」というお悩みがあった玄関は吹抜を閉じました。

水回りは集約し、回遊できる動線を計画して、ご両親の寝室からもLDKからも使いやすくなるよう配慮。ご家族が集うLDKは明るく光あふれる空間を目指してプランしました。

LDKにはリビング階段と合わせて新たに吹抜けを設け、開放感のある明るいリビングに。特にこだわったのが鉄骨階段で、空間の中心に出来る限り軽やかな印象になるよう、何回も形状を打合せして設置しています。

 

「『和モダン』のキーワードをもとに、温もり、素材、経年変化を意識し、材料選定を行いました。壁には自然素材の珪藻土を採用しています。調湿機能等も備えており、年月が経つにつれ自然な風合いがでてきます。全体的に落ち着いた「和」の要素の中心に鉄骨階段がある事で、空間が引き締まり「和モダン」のテイストを実現しています。」

思いきってフルリフォームした素敵な事例ですね。

R.019　動線を整え３世代が快適に暮らせる家に　愛知県

https://www.e-robin.com/works/reform9418/

　17年前に中古住宅を購入し、少し手を加えて暮らしていたというオーナー様。高齢のお母様と同居することをきっかけに、暮らしの質を高めるリフォームをすることを決意されました。

結露や寒さにお悩みで、暖かく快適な室内にしたいとのご要望がありました。

 

Ｌ型のＬＤＫは寛ぎと食事のスペースをゆるやかにセパレートでき、生活にメリハリが生まれます。リフォーム前は合板の床やドアなどの色も濃く、少し暗い印象の空間でした。

今回はシンプルながら木目の表情が豊かな無垢のバーチを床に選び、その質感を生かした明るくナチュラルな内装にチェンジ。３世代が明るい気持ちで心地よく過ごせる空間になりました。

また、 以前は和室だった空間をお母様の部屋に。心地よく過ごせるように、無垢フローリングや漆喰など肌触りのやさしい自然素材にこだわりました。押入れをウォークインクロゼットに変更し、トイレへの動線もコンパクトに整えました。

以前のキッチンは孤立感があり、料理などの作業をしている時はリビングの様子があまりわからないのが不満でしたので、今回のリフォームで憧れだった木製アイランドキッチンを採用しました。

子供たちや親せき、ヘルパーさんなど皆が気軽に使えるオープンなスペースになり大満足。キッチンに合わせて造作した収納やスタディースペースも気に入っています。

キッチンの近くのホワイトボードは家族みんなの伝言板。楽しんでコミュニケーションをとっています。

結露や寒さを解消するために、全ての窓にインナーサッシを取り付ける方法をご提案させて頂きました。

床も既存のフローリングの上から無垢材を貼ることで底冷えを防ぐ方法をとっています。オーナー様が虫が苦手で、家具などの隙間に入ってくる虫にお悩みでしたので、収納家具は造りつけにしています。

また高齢のお母様が家の中をスムーズに移動できるように、家具の配置に配慮し、手すりがなくても家具伝いに移動できるようにしました。

玄関からお部屋、お部屋からトイレまでの動線も整え、来客時も気兼ねなく、スムーズに移動できるようになっています。

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たくさんのリノベーション（フルリフォーム）の施工事例があります。ぜひご覧ください！

https://www.e-robin.com/works/works_category/reform/

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まとめ

　マンションや一戸建に求められる要件は違いますが、今回は一戸建フルリフォームについて、価格の考え方や賢い進め方などをプロ視点からご紹介しました。たくさんの情報から選択するのは簡単ではありませんが、会社選びのポイントなど参考になれば幸いです。

予算などは考えてみてもわからないことばかり。勇気を出してプロへご相談されてはいかがでしょうか。生活が楽しくなるフルリフォーム、楽しんでください！